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  各地推进保租房大规模筹集,这个思路是对的,就是为了满足新市民、年轻人、创业者、打工人等的租房需求。

  李宇嘉

  近日,上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》,将于2023年2月1日起施行。条例有两点值得关注,一是对个人“二房东”加强监管,不仅要开立租金监管专用账户,而且转租房屋达到规定数量,必须办理市场主体登记,也就是变成堂堂正正的长租公寓;二是条例明确禁止群租,禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。

  笔者所在的珠三角,7800万常住人口中,超过一半的人在租房,处于地下经营的“二房东”生意很好。举个简单的例子,一套房子两室一厅,房东要收租5000元/月,“二房东”拿过来,把两室分别租给两个人(家庭),每间2800元/月,一个月能赚600元。城市中心旺地的房子,整租的租金更贵,动辄探至上万元的月租金,还可以把客厅、阳台隔断起来出租。

  这就是“N+1”,也是典型的群租现象。这种租赁模式下,“二房东”赚得更多,如果多租十几套、几十套,“二房东”一个月的倒手收益就有万元左右。2016年开始,大力发展规模化住房租赁,那时曾鼓励过“N+1”,但后来排查时发现屡有火灾、非法经营、聚众赌博等消防和治安事件,且群租还导致排水难、用电负荷重、电梯拥挤、楼道嘈杂、卫生差等问题。

  特别是,近两年疫情防控过程中发现,群租房中租户感染或传播疫情的概率更大,比如近期疫情形势严峻的广州,群租盛行的城中村,普遍存在空间狭窄、流通性不足、卫生状况差,成为病毒肆虐的根源之一,有的楼栋出现大面积感染。从房东的角度,谁也不希望自己的房子被“毁容”,收回时要花更多的钱恢复原样,更不希望自己的房子被贴上疫情传播源的标签。

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  因此,“二房东”和群租本质上是一个问题,我们需要反思的是,为啥群租泛滥且屡禁不止。很简单,租金低!谁都想租一整套房子,90后、00后打工者、新就业者,更希望有独立空间。但奈何,一个月到手的工资只有3000-5000元,动辄需要拿出一半收入付房租,简直割肉般疼痛。加班常态化的情况下,为了住得离单位近点儿,又少花钱,不选择群租还能咋样?

  一种看似不合理的需求,若成为打不死的小强,就要从供给端找病根了。“二房东”和群租,本质上反映了当下租金太高、房子太大的问题。租赁房源都是从存量商品房市场上筹集来的,这些商品房在建设的时候,考虑的是居家生活,往往户型偏大。根据贝壳研究院的数据,2021年全国百城租赁成交中,三居室房源占比只有25.4%,但其供应的占比接近50%。

  另外,租赁需求集中的区域,往往是城市中心区、CBD、老城区,这些区域租金又非常高,套均租金水平都在4000-5000元/月或以上。近些年,这些热点片区搞旧改,也出了一批新的租赁公寓,户型在30-50平米,体验感也不错,但租金更高,基本在4000元/月以上,还是租不起。

  近两年,各地推进保租房大规模筹集,这个思路是对的,就是为了满足新市民、年轻人、创业者、打工人等的租房需求,他们是城市“扎根脆弱型”群体,进入城市不久、收入不高、对租金较敏感(不要超过1/3),中短期内需要“低租金、小户型”的租赁居所。但目前来看,这类房源供应很少,且主要面向了人才群体。千万计的上述人群,还得靠“二房东”等租赁市场去解决。

  总之,从安全、防疫、宜居的角度,整治“二房东”和群租是对的,但从治理能力现代化、系统化的角度来看,更需要与住房供给端改革结合起来。打击“二房东”和群租的另一面,就是租金相对低廉的可租房源供应减少。上海租赁条例将在明年2月1日就施行了,届时若严格落地,我更关心的是,上海千万外来人口春节回来后,能否租到租金低廉的房子。

  (作者系广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

  本报专栏文章仅代表作者个人观点。

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